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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights Managing Customary Land in Fiji is the current trust structure fit for purpose? FIVEM Annual Conference 2013 29-30 November

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Managing ¡Customary ¡Land ¡in ¡Fiji ¡– ¡is ¡the ¡ current ¡trust ¡structure ¡fit ¡for ¡purpose?

¡

¡

Ulai ¡Baya ¡

Honorary ¡Associate, ¡UTS: ¡Asia-­‑Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡Rights ¡ & ¡co-­‑founder, ¡Customary ¡Land ¡SoluIons ¡

Spike ¡Boydell ¡

FoundaIon ¡Director, ¡UTS: ¡Asia-­‑Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡Rights ¡ Professor ¡of ¡the ¡Built ¡Environment ¡UTS ¡ & ¡co-­‑founder, ¡Customary ¡Land ¡SoluIons ¡ ¡ ¡

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

FIVEM Annual Conference 2013 29-30 November 2013 Intercontinental Fiji

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights The ¡mission ¡of ¡the ¡Asia ¡Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡ Rights ¡(APCCRPR) ¡is ¡to: ¡ Specialise ¡in ¡land ¡tenure ¡and ¡real ¡property ¡rights ¡research, ¡advocacy, ¡ public ¡policy ¡development ¡and ¡consultancy. ¡

Our ¡remit ¡includes ¡land ¡management, ¡poliIcal ¡economy, ¡and ¡ conflict ¡minimisaIon ¡issues ¡relaIng ¡to: ¡

  • ¡Property ¡rights ¡in ¡land ¡and ¡buildings; ¡
  • ¡PoliIcs ¡and ¡Economy ¡of ¡Emerging ¡Property ¡Rights ¡(e.g. ¡water, ¡

carbon, ¡biota); ¡ ¡

  • ¡Urban ¡Planning ¡and ¡CompensaIon; ¡
  • ¡Leasehold ¡issues, ¡including ¡expiraIon ¡and ¡renewal; ¡
  • ¡InsItuIonal ¡arrangements ¡and ¡land ¡trusts; ¡
  • ¡The ¡financial ¡management ¡of ¡inalienable ¡customary ¡land ¡in ¡

Australia ¡and ¡the ¡South ¡Pacific; ¡and ¡

  • ¡The ¡challenge ¡of ¡Common ¡Property ¡in ¡urbanised ¡areas. ¡
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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Introduction

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Introduction Background Efficiency Plurality Informal arrangements (Vakavanua) Capacity & Operational Matters The Way Forward

Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Introduction

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Introduction

Photo: Waisea Nasokai, Source http://www.fijisun.com.fj/wp- content/uploads/2013/11/TLTB-workshop-8-300x159.jpg

No land politics: PM Commodore Bainimarama warns TLTB to improve landowner services

November 6, 2013

http://www.fijisun.com.fj/?p=185855

"I must say that when I have been around Fiji there have been instances when potential tenants who want to lease land at the right value, TLTB staff have been very lethargic," Commodore Bainimarama said in his welcome speech at yesterday's TLTB annual strategic corporation planning workshop on the Coral Coast.

http://www.fijitimes.com/story.aspx?id=250301 Dawn Gibson, Wednesday, November 06, 2013

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Introduction

  • Purpose ¡of ¡Trust ¡

– Legal ¡idenIty ¡on ¡behalf ¡of ¡beneficiaries ¡ – Professional ¡Advice ¡/ ¡RepresentaIon ¡

  • Examples ¡

– Vanuatu ¡= ¡Ifira ¡and ¡Mele ¡trusts ¡ – Solomon ¡Islands ¡= ¡Aluta ¡Basin ¡(trial) ¡ – PNG ¡= ¡Incorporate ¡Land ¡Groups ¡(LGI ¡Act ¡1974) ¡ – Fiji ¡= ¡NLTB, ¡now ¡the ¡i ¡Taukei ¡Land ¡Trust ¡Board ¡

  • valuaIon, ¡legal, ¡financial, ¡accounIng, ¡lease ¡

management, ¡negoIaIon ¡/ ¡representaIon ¡and ¡spaIal ¡ capacity ¡

  • representaIon ¡rather ¡than ¡advice ¡
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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Introduction

MILDA REPRESENTS A PLATFORM FOR A VOCAL REGIONAL DEFENCE OF CUSTOMARY LAND, AND AN OPPOSITION TO THE CORPORATE LAND GRAB AGENDA. Indigenous people, not Australians, should determine Vanuatu's future

Read more:http://www.smh.com.au/comment/indigenous-people- not-australians-should-determine-vanuatus- future-20131117-2xotx.html#ixzz2lKeZUoXv

Joel Simon, November 17, 2013

Its principal aim is to assist Indigenous Peoples in Melanesia maintain control over their land, sea, water, air and resources through continued use of their customary tenure

  • systems. We assert that the

customary land systems are the basis of life and community in Melanesia.

http://mildamelanesia.org/

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Background

Deed ¡of ¡Cession ¡ 1874 ¡(clause ¡4) ¡ Lands ¡ Commission ¡ 1876 ¡ NaIve ¡Lands ¡ Commission ¡ 1878 ¡ NaIve ¡Lands ¡ Ordinance ¡1905 ¡ NaIve ¡Land ¡ Trust ¡Act ¡1940 ¡ (NLTB ¡est.1946) ¡ NaIve ¡Fisheries ¡ Commission ¡ 1941 ¡ Schedule ¡A ¡& ¡B ¡ (reverted ¡to ¡ NLTB ¡2000) ¡ Amendment ¡to ¡ NLA ¡& ¡NLTA ¡ 2010 ¡ Amendment ¡to ¡ iTLTB ¡2011 ¡

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Efficiency

  • NegoIaIng ¡ ¡aspiraIons ¡of ¡customary ¡

landowners ¡with ¡expectaIons ¡of ¡investors ¡

– Agriculture ¡(ALTA ¡/ ¡NLTA) ¡ – Tourism ¡development ¡ – Forestry ¡ – ExtracIve ¡industries ¡

  • Leases ¡and ¡Licensing ¡RegulaIons ¡

– Determines ¡payment ¡structure ¡/ ¡distribuIon ¡ – Revenue ¡for ¡iTLTB ¡(management ¡fee) ¡

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Efficiency

Courtesy of iTLTB

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Former Income Distribution Vanua ¡-­‑ ¡headed ¡by ¡Turaga-­‑i-­‑

Taukei ¡[5%] ¡

Yavusa ¡(tribe) ¡– ¡headed ¡by ¡

Turaga-­‑ni-­‑qali ¡[10%] ¡

Mataqali ¡(Clan) ¡– ¡headed ¡by ¡

Turaga ¡–ni-­‑ ¡mataqali ¡[15%] ¡

i ¡Tokatoka ¡(smaller ¡clan) ¡– ¡

Turaga-­‑ni-­‑tokatoka ¡& ¡General ¡ Membership ¡[70%] ¡

Income distribution after iTLTB management fee

[currently 15%]

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Plurality

Custom ¡/ ¡Tradi>on ¡ Western ¡materialism ¡

Is ¡that ¡possible ¡for ¡ compensa>ng ¡customary ¡ landowners? ¡

Plurality ¡of ¡Registers ¡ High ¡Context ¡society ¡ Rights ¡ ObligaIons ¡ RestricIons ¡ Formal ¡ Informal ¡ Concrete ¡ Categorical ¡ Hybrid? ¡ Low ¡Context ¡society ¡ IntergeneraIonal ¡Equity ¡ Focus ¡on ¡current ¡ generaIon ¡ Emphasis ¡on ¡the ¡land ¡

  • wning ¡group ¡over ¡
  • neself ¡

Emphasis ¡on ¡the ¡self ¡

  • ver ¡others ¡

Perpetual ¡interest ¡ Five ¡year ¡Ime-­‑span ¡ (unIl ¡next ¡elecIon) ¡ Emphasis ¡on ¡informal ¡ insItuIonal ¡ arrangements ¡ Emphasis ¡on ¡formal ¡ insItuIonal ¡ arrangements ¡ Determinants ¡of ¡ Value ¡

Source: Boydell, S. & Baya, U. (2012) 'Resource Development on Customary Land - Managing the Complexity through a Pro-Development Compensation Solution', Annual World Bank Conference on Land and Poverty 2012, The World Bank, Washington DC, April 2012

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Informal Arrangements

– Vakavanua ¡– ¡informal ¡arrangements ¡ – Results ¡from ¡deficiencies ¡of ¡formal ¡ insItuIonal ¡arrangements ¡ – Risks ¡ … ¡and ¡the ¡Governments ¡response: ¡

The ¡Land ¡Bank ¡

¡

  • r ¡should ¡this ¡be ¡a ¡‘shop ¡window’ ¡for ¡iTLTB?

¡ ¡

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Capacity & Operational Matters

  • Lease ¡Length ¡

– Appropriate ¡length ¡to ¡recoup ¡capital ¡outlay ¡

  • Basis ¡of ¡Rental ¡

– Currently ¡UCV ¡– ¡hypotheIcal ¡construct ¡ – Ignores ¡willing ¡lessor ¡/ ¡willing ¡lessee ¡market ¡ ¡

  • Ownership ¡of ¡Improvements ¡

– Confused, ¡but ¡need ¡to ¡vest ¡in ¡landowner ¡not ¡ tenant ¡(c.f. ¡Vanuatu ¡Land ¡Leases ¡Act ¡s.41(i)) ¡

  • Lease ¡Management ¡

– ProacIve ¡management ¡of ¡rent ¡reviews, ¡debtors, ¡ lease ¡renewals ¡(and ¡negoIaIng ¡premiums) ¡

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Capacity & Operational Matters

  • ValuaIon ¡Approaches ¡

– Currently ¡weak ¡and ¡someImes ¡confused ¡ – Need ¡to ¡look ¡more ¡closely ¡at ¡marriage ¡of ¡ customary ¡landowner ¡and ¡tenants ¡interests ¡ (i.e. ¡synergisIc ¡value) ¡ – Need ¡to ¡conform ¡to ¡InternaIonal ¡ValuaIon ¡ Standard ¡ – Need ¡to ¡have ¡same ¡capacity ¡and ¡skill ¡sets ¡as ¡ tenants ¡(who ¡may ¡have ¡internaIonal ¡ professional ¡advice) ¡

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VALUE $ TIME

VALUE OF TENANTS INTEREST VALUE OF TENANTS INTEREST CAN BECOME A NEGATIVE VALUE IF THE LANDLORD HAS NO FUNDS TO COMPENSATE FOR IMPROVEMENTS AND TENANT CHOOSES TO CLEAR SITE

25 50 75

GROUND RENT

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Capacity & Operational Matters

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VALUE $ TIME

ORIGINAL GROUND RENT VALUE OF TENANTS INTEREST – INCREASES AS NEW LEASE LEASE EXTENDED (THROUGH SURRENDER AND RENEWAL – OR SOME FORM OF ENFRANCHISEMENT) VALUE OF LANDLORDS MARKET BASED RENTAL (FOR MARRIAGE OF LAND AND BUILDING INTERESTS)

25 50 75

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Capacity & Operational Matters

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

The Way Forward

Range ¡of ¡lease ¡ terms ¡fit ¡for ¡for ¡ purpose ¡ Frequency ¡and ¡ Quantum ¡of ¡Rent ¡ Review ¡ Clear ¡& ¡Explicit ¡ policies ¡on ¡ Improvements ¡ Accommodate ¡ ancillaries ¡ (carbon ¡/ ¡ heritage ¡/ ¡ environment) ¡ ¡ NegoIate ¡terms ¡ that ¡match ¡ aspiraIons ¡(prior ¡ informed ¡consent) ¡ Transdisciplinary ¡ skill ¡sets ¡ Use ¡market ¡value ¡ rather ¡than ¡UCV ¡ Engage ¡ InternaIonal ¡ ValuaIon ¡ Standards ¡

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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Concluding Remarks

  • Customary ¡land ¡is ¡complex ¡
  • Fiji ¡is ¡fortunate ¡in ¡that ¡it ¡has ¡a ¡clear ¡

genealogy ¡

  • NLTB ¡/ ¡iTLTB ¡has ¡protected ¡customary ¡

interests ¡

  • CriIcs ¡say ¡it ¡has ¡not ¡adapted ¡to ¡societal ¡

change ¡

  • However, ¡it ¡is ¡currently ¡reviewing ¡its ¡

processes ¡and ¡operaIon ¡

  • OpImism ¡
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Asia-Pacific Centre for Complex Real Property Rights

Our Recommendation

But, ¡we ¡think ¡the ¡iTLTB ¡needs ¡more ¡help, ¡so ¡ we ¡have ¡set ¡out ¡our ¡recommendaIons ¡for ¡ reform ¡at: ¡

http://customarylandsolutions.com/leaseholds/ leaseholds-sample-scope-of-work/

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Managing ¡Customary ¡Land ¡in ¡Fiji ¡– ¡is ¡the ¡ current ¡trust ¡structure ¡fit ¡for ¡purpose?

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Ulai ¡Baya ¡

Honorary ¡Associate, ¡UTS: ¡Asia-­‑Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡Rights ¡ & ¡co-­‑founder, ¡Customary ¡Land ¡SoluIons ¡

Spike ¡Boydell ¡

FoundaIon ¡Director, ¡UTS: ¡Asia-­‑Pacific ¡Centre ¡for ¡Complex ¡Real ¡Property ¡Rights ¡ Professor ¡of ¡the ¡Built ¡Environment ¡UTS ¡ & ¡co-­‑founder, ¡Customary ¡Land ¡SoluIons ¡ ¡ ¡

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