Hedonic Models and the Analysis of Nuclear Facili6es - - PowerPoint PPT Presentation

Hedonic ¡Models ¡and ¡the ¡Analysis ¡of ¡ Nuclear ¡Facili6es’ ¡Impacts ¡on ¡ Property ¡Values ¡

A ¡Survey ¡of ¡the ¡Economic ¡Literature ¡

Overview ¡of ¡Methodology ¡and ¡ Literature ¡Review ¡ ¡ ¡

2 ¡

• What ¡is ¡the ¡methodology? ¡
• What ¡are ¡some ¡landmark ¡studies ¡and ¡what ¡do ¡they ¡tell ¡us? ¡ ¡
• What ¡are ¡the ¡strengths/limita6ons ¡of ¡these ¡studies? ¡
• What ¡data ¡would ¡be ¡needed ¡to ¡do ¡such ¡a ¡study ¡for ¡PORTS? ¡
• What ¡would ¡the ¡literature ¡suggest ¡we ¡might ¡find? ¡

¡ ¡

The ¡Basic ¡Methodology ¡ ¡

3 ¡

• A ¡sta6s6cal ¡approach ¡to ¡uncovering ¡the ¡average ¡“value” ¡consumers ¡

place ¡on ¡aQributes ¡such ¡as ¡crime, ¡proximity ¡to ¡public ¡ameni6es, ¡ traffic ¡conges6on, ¡ ¡clean ¡air, ¡and ¡so ¡on ¡

Figure ¡A1: ¡Indifference ¡curves ¡in ¡z-­‑θ ¡ space ¡

θ(I,z,u0) ¡ θ(I,z,u1) ¡ θ(I,z,u2) ¡ zj ¡ $ ¡ u2 ¡> ¡u1 ¡> ¡u0 ¡ ¡ Same ¡zj, ¡spend ¡less ¡on ¡house ¡à ¡more ¡to ¡ Spend ¡on ¡x. ¡

4 ¡

Figure ¡A2: ¡Consumer’s ¡choice ¡

A ¡ θ(I,z,u0) ¡ θ(I,z,u1) ¡ zj ¡ $ ¡ P(z) ¡ Point ¡A: ¡highest ¡u6lity ¡such ¡that ¡ consumer’s ¡willingness ¡to ¡pay ¡is ¡equal ¡ to ¡price ¡P(z). ¡ zj

* ¡ 5 ¡

Figure ¡A3: ¡Different ¡consumers ¡

θ1(y,z,u0) ¡ θ1(y,z,u1) ¡ zj ¡ $ ¡ P(z) ¡ θ2(y,z,u1) ¡ θ2(y,z,u0) ¡

6 ¡

Figure ¡A4: ¡Offer ¡func6ons ¡

φ(r,z,π0) ¡ zj ¡ $ ¡ φ(r,z,π1) ¡ φ(r,z,π2) ¡ π2 ¡> ¡π1 ¡> ¡π0 ¡

7 ¡

Figure ¡A5: ¡Produc6on ¡decision ¡

A ¡ zj ¡ $ ¡ P(z) ¡ Point ¡A: ¡highest ¡profit ¡such ¡that ¡ producer’s ¡offer ¡price ¡φ ¡is ¡equal ¡ to ¡price ¡P(z). ¡ φ(r,z,π0) ¡ φ(r,z,π1) ¡

8 ¡

Figure ¡A6: ¡Different ¡producers ¡

zj ¡ $ ¡ P(z) ¡ φ1(r,z,π0) ¡ φ1(r,z,π1) ¡ φ2(r,z,π0) ¡ φ2(r,z,π1) ¡

9 ¡

Figure ¡A7: ¡Market ¡equilibrium ¡

$ ¡ P(z) ¡ φ1(r,z,π0) ¡ φ1(r,z,π1) ¡ φ2(r,z,π0) ¡ φ2(r,z,π1) ¡ θ1(y,z,u0) ¡ θ1(y,z,u1) ¡ θ2(y,z,u1) ¡ θ2(y,z,u0) ¡

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Figure ¡A8: ¡Hedonics ¡– ¡supply ¡and ¡ demand ¡for ¡aQribute ¡zj ¡

zj ¡ $/unit ¡ zjj ¡ zji ¡ zjk ¡ Di ¡ Dj ¡ Dk ¡ P’(zi) ¡ P’(zj) ¡ P’(zk) ¡ P’(z) ¡ Si ¡ Sj ¡ Sk ¡

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Selected ¡Exis6ng ¡Studies ¡& ¡Findings ¡

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• The ¡Origins ¡ ¡
• Griliches ¡(1971) ¡
• Harrison ¡and ¡Rubinfeld ¡(1978) ¡

¡

• Recent ¡Work ¡
• Bezdek ¡and ¡Wendling ¡(2006) ¡
• Braden ¡et ¡al. ¡(2011) ¡
• Davis ¡(2011) ¡
• Greenstone ¡and ¡Gallagher ¡(2008) ¡

Data ¡and ¡Modeling ¡Needs ¡

• Requires ¡one ¡or ¡more ¡of ¡the ¡following ¡data ¡
• Census ¡data ¡
• Property ¡assessed ¡values ¡
• Property ¡sales ¡records ¡
• Reliable ¡indicators ¡of ¡neighborhood ¡condi6ons ¡vis-­‑à-­‑vis ¡environmental ¡

quality, ¡public ¡ameni6es ¡and ¡services, ¡public ¡safety, ¡ ¡and ¡so ¡on ¡

• Varying ¡degrees ¡of ¡modeling ¡complexity ¡possible ¡
• Spa6al ¡and ¡temporal ¡correla6ons ¡
• Mul6collinearity ¡
• Endogeneity ¡

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Conclusions ¡from ¡the ¡Literature ¡

• Public ¡percep6on ¡suggests ¡large ¡losses ¡to ¡property ¡values ¡due ¡to ¡

proximity ¡of ¡hazardous ¡sites, ¡including ¡nuclear ¡sites. ¡However, ¡empirical ¡ results ¡suggest ¡small ¡effects ¡and ¡some6mes ¡posi6ve ¡effects. ¡

• Nuclear ¡sites ¡oren ¡increase ¡property ¡values ¡in ¡rural ¡communi6es, ¡because ¡
• f ¡the ¡economic ¡growth ¡and ¡tax ¡revenues ¡they ¡generate ¡for ¡the ¡region. ¡
• Even ¡when ¡nuclear ¡sites ¡do ¡not ¡contribute ¡substan6ally ¡to ¡the ¡local ¡

economy, ¡the ¡impact ¡of ¡proximity ¡on ¡house ¡values ¡es6mated ¡to ¡be ¡either ¡ nil ¡or ¡rela6vely ¡small. ¡

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